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热点面对面栏目围绕政府中心工作和社会群众关注的热点问题,定期邀请有关市政府的领导作为嘉宾,同社会公众进行直接、双向、互动式沟通交流。请就您关注的议题,积极、认真、文明地参与到本节目中来。
当期访谈我要参与
对话主题:中山哪些地方会成为三旧改造范围? 三旧改造有什么着数?
对话时间:2018-07-19
邀请嘉宾: 吴伟强局长、梁巧欣科长、苏健辉副科长
对话描述:    “三旧”改造,是推动中山新旧城区融合发展,全面深化改革、破解土地供需矛盾的根本途径,也是中山迈向高质量发展的必由之路。同时它也是很多老百姓关心的大事,比如你家的老宅在不在三旧改造的范围内?能拿到多少补贴?特别是刚刚出台的“三旧”改造实施细则新政策又会带来哪些新着数?7月19日上午10点05分,将邀请中山市国土资源局三位嘉宾,做客《热点面对面》栏目,为您答疑解惑,敬请留意!
欢迎大家通过热线电话8693 9325或8693 9370与现场嘉宾互动交流。同时还可以登陆中山市政府之窗网站及新媒体“中山手机台”通过互动窗口反映问题。
文字实录
【主持人】
观众朋友大家好,这里是中山电视台公共频道、中山手机台与中山政府之窗网站,三大传播平台同步为您直播的《热点面对面》。
    “三旧”改造,是推动中山新旧城区融合发展,全面深化改革、破解土地供需矛盾的根本途径,也是中山迈向高质量发展的必由之路。同时它也是很多老百姓关心的大事,比如你家的老宅在不在三旧改造的范围内?能拿到多少补贴呢?特别是刚刚出台的“三旧”改造实施细则新政策又会带来哪些新着数?今天我们非常荣幸地邀请到市国土局三位嘉宾到来直播现场。一起来认识一下:
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
主持人好,观众朋友大家好!
【中山市国土资源局市场科科长 梁巧欣  】
主持人好,观众朋友大家好!
【中山市国土资源局市场科副科长  苏健辉 】
    主持人好,观众朋友大家好!
【主持人】
在节目直播过程中,也欢迎大家通过热线电话8693 9325或8693 9370与现场嘉宾互动交流。同时还可以登陆中山市政府之窗网站和中山手机台,通过互动窗口,在线与现场嘉宾实时互动,反映问题。
    吴局您好,从2012年起中山出台了不少关于三旧改造的相关政策,特别是在去年基础上,今年又再次调整出台新政,从当前中山发展现状来看,为什么迫切要实施“三旧”改造呢?
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
    我们中山的经济发展,在这几十年过程当中,成绩是很巨大,但同时也出现一些土地利用比较粗放的问题。比如说现在存在一些大量的锌铁硼工厂,在旧城镇里面城市基础配套设施不完善,环境、治安、消防都存在一些问题。那么按照我们十九大的精神,按照习近平新时代中国特色社会主义思想的要求,还有习总书记对广东的“四个走在全国前列”、省委李希书记的“三个定位”要求,接下来我们中山怎么在这个高质量发展助推实体经济对社会共治共管方面要怎么走到前列?我想对我们“三旧”改造就提出了课题,我们出台的“三旧”改造政策更多的是从助推我们中山市的高质量发展、助推实体经济、改善民生、改善人际环境方面的出发来做的,既符合中央、省的要求,也很契合我们中山实际。另外一方面,从我们中山的土地情况看,中山市目前土地开发强度比较高,达到39%。作为一个粤港澳大湾区的城市,按照粤港澳大湾区的规划要求,我们目前中山土地情况还是不容乐观,也需要我们通过提高企业集约用地水平来建设好粤港澳大湾区。
【主持人】
好的,在这个大环境下以及我们自身的需要,都是迫切需要“三旧”改造这项工作抓紧推进。就在这个新政策出台前的不久,市委书记陈旭东还就“三旧”改造及新旧城区融合发展也进行了实地调研。他当时强调,这项工作要取得实打实的进展突破,为中山新一轮发展提供空间资源支撑,下面我们就请导播给我们播放这条短片,我们一起来看一看
【播放短片】
【正文】
陈旭东实地走访石岐区从善坊历史文化街区、岐江壹号“三旧”成效示范点、石岐区第一创业园和石岐总部经济区地块,调研“三旧”改造工作情况,听取新旧城区融合发展情况汇报。他强调,实施“三旧”改造,推动新旧城区融合发展,是中山全面深化改革的重要抓手,是破解土地供需矛盾的根本途径,也是迈向高质量发展的必由之路。石岐区作为中山“城市原点”,在这方面率先破题具有特殊而重要的示范意义。接下来要进一步树立“改革永远在路上”的思想,落实好即将出台的中山市“三旧”改造实施办法和实施细则,坚持向存量要效益 向“旧改”要空间,以更大智慧和勇气破解工作中遇到的新瓶颈、新问题,以自身改革探索实践观照全局,不断检验和优化顶层设计。
陈旭东强调,“三旧”改造不是为了改造而改造,而是为了推进产业转型、城市转型、环境再造,要“跳出旧改看旧改”,通过“三旧”改造提高土地利用效率,完善城市功能布局,促进土地集约循环利用,让“三旧”改造成为新型城镇化和大众创业万众创新的重要生力军。为传统产业转型升级、优势产业增资扩产、战略性新兴产业招大引强腾出广阔空间。要做好新旧融合文章,开展成片连片旧厂房改造,实施差异化旧村更新,城中村改造和城乡结合部整治,下足城市建设管理“绣花功夫”,推动新老城区空间、功能、社会深度融合,实现经济、城市、民生“三个升级”。要大力发展总部经济,抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇,把石岐总部经济区打造成为中山总部经济腾飞的新高地,带动城市转型升级的新标杆,全市经济功能和产业体系强核心的先导示范区。要加强历史文化遗产保护、利用和传承,尊重城市原貌和传统民俗,保存好老建筑、传统街区和文物等城市文化肌理,做好微改造、微整修,通过创造性转化、创新性发展,让历史文脉永续传承转化为错位竞争的独特优势和先进生产力。要认真借鉴周边城市先进经验和成功案例,结合自身实际加以研究,以行之有效的机制为“三旧”改造工作保驾护航。
【主持人】
    欢迎回到现场。刚才我们看到的短片中,市委书记要求城市建设管理上,我们要拿出“绣花的功夫”,同时焦兰生市长也非常重视这项工作的落实和推进。那么在这里我们也想先请梁科就中山在“三旧”改造的一些经典案例,在这里给我们晒晒成绩单好不好?
【中山市国土资源局市场科科长 梁巧欣  】
    我们中山一直都是很重视和大力推进“三旧”改造工作。通过实施“三旧”改造,我们市也出现了一大批比较成功的项目。其中,已经建成的就有盛景尚峰一期这个项目,这个项目其实就是我们中山的CBD商务区的一个核心项目。另外的就是大信新都汇的二期,大信新都汇一二期就组成了我们中山现在比较繁华的一个商业圈。还有就是大涌的红博城项目,红博城项目这个是集红木展览,名优的红木销售,还有特色旅游为一体的商业模范的项目,也吸引了很多企业去进驻展览,也吸引了广大的市民去参观访问,都是比较好的一些项目。另外正在实施改造的就是石岐区的金鹰广场一个项目,这个已经成为我们现在一个地标性的项目,还有就是东区的紫马尚峰二期,这个是一二期联动的一个项目,还有就是香格里拉酒店的一个改造项目、南头的华南创新家电服务区的一个项目,这一大批项目都是在实施建设过程当中。
【主持人】
     这些以后还会陆续有更多的项目竣工涌现。我们也听说,各地市的“三旧”改造的政策是有所不同的,那么中山如何来衔接省政策和周边的这些市政相关的政策,我们怎么去打通这个政策壁垒呢?

【中山市国土资源局局长 吴伟强】
“三旧”改造本身就是从国家和省的层面,它是种创新性的政策,国家、省是给我们一个大的政策框架。但各地怎样结合自己的实际去制定这个实施办法、操作细则,各地有不同做法。就是碰到的问题不一样,发展的方向不一样,所以三旧改造政策导向也会不太一样。之前,我们中山去年已经出台了一个实施办法,但去年一年来,社会有所反应,这个政策很不够给力,按照市委市政府要求,我们就组织三旧办的同志到周边城市,比如珠海、深圳、东莞、佛山包括广州。
深圳是在全国全省在“三旧”改造方面(他们叫“城市更新”),是走在前列的。东莞、珠海跟我们中山的情况比较类似,特别是和东莞比较类似。所以我们到这些城市去取经,汲取他们的经验对我们中山的办法出台很有益处,这是一个方面。
第二个方面,我们自己的制定政策里面就是搞的开门立法,就不是说,自己打开门来做文章,而且广泛地发动社会包括一些镇区、一些企业各个部门,所以我们这个办法前后改了三十几次稿。用时三到四个月的,开了多场的征求意见会、研讨会,也在网上收集意见,所以我们这个这次出台的政策真的是我们全社会的集体智慧结晶,特别是结合我们中山的实际,我们中山在“三旧”改造里边究竟要解决什么问题,那就是新政策里边应该是这次比较给力。
【主持人】
    的确像吴局刚才给我们介绍的,对于这次新政策我们的确是下了很大的功夫,也尽可能想使它更贴近我们的实际更便于操作,从中我们也看到2010年到现在,中山先后出台了多项的政策来力推我们“三旧”改造,也为中山新一轮发展提供了更多的空间支撑。那么前天下午中山召开了全市的“三旧”改造政策宣贯及动员会,解读、宣传近日发布的中山市“三旧”改造实施细则修订版,这一次也是是国土局首次开门立法的形式开展“三旧”改造的修订工作,可以说,进行了三十多次的修订,用时跨度有三多个月的时间。目前“三旧”改造的工作进展如何?还有存在哪些短板?为什么在去年出台的“三旧”改造实施细则后,今年又再次出台新的政策?下面我们还是请导播来播放一条短片,一起看一看
【正文】
【记者 梁嘉宁】
    这次出台的新政策,与2017年的实施细则相比,变化主要包括有政府角色从原来的主导调整为引导,以激发市场动力为主。同时拓宽社会投资取得开发权渠道,调动原产权人参与改造的积极性,并进一步简政放权,提高审批效率。
    这次“三旧”新政策,首先在产业扶持上更加突出,工业改造项目的奖励支持力度更大,用地达10亩及以上,容积率达到1.5及以上,拆除重建的,项目面积按200元/平米进行奖励。局部加建的,按加建部分奖200元/平米。改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的,奖励标准再提高20%。单个项目最高奖励1000万元,并支持和鼓励各镇区在市的基础上再行奖励。
【采访 吴伟强 中山市国土资源局局长】
    社会企业拿到土地开发权上也拓宽了渠道,比如说通过签订搬迁协议,就可以协议出让取得土地开发权;支持实体经济方面,工业用地改造后延长了土地年限;在土地供应方面,保障实施主体的土地开发权和原产权人合法权益,调动各方积极性。
    新政还提到,要积极推进“三旧”改造事权下放,优化审批和服务。
【采访 吴伟强 中山市国土资源局局长】
市里面主要保留两项审批,一个是“三旧”改造计划,一个是“三旧”改造方案,其他大部分的审批权限都交给了镇政府,通过这样节省制度的时间成本。
(接)经过多年努力,中山“三旧”改造取得了阶段性成果。2012年至今,累计投入改造资金超300亿元,实施“三旧”改造用地面积1.3万亩,完成改造用地面积8254亩,曾获得全省“三旧”改造二等奖2次,三等奖2次。2010年以来,中山先后出台了《关于“三旧”改造工作的若干意见》、《中山市“三旧”改造实施办法》等系列政策,累计已完成改造用地近万亩。
    但随着工作的深入推进,逐渐出现了一些新情况、新问题,比如镇区政府重视不够,规划引导不足,管理机制不顺,力量有限,市场主体积极性不高,利益协调较难等,中山“三旧”改造呈现出系统性不强、推进速度较慢等特点。特别是去年《细则》出台后,因政策激励不足,市场反应平淡,总体效果不理想,根据市委市政府边实施边探索边评估边完善的工作思路和省的新政策要求,市国土局对《细则》进行了修改完善,研究出台了《实施办法(试行)》及三个实施细则。
    此次政策修订过程中,首次以“开门立法”的形式,听取市“三旧”改造领导小组成员单位和各镇区、村(社区)以及市内外企业代表意见,为完善“三旧”改造政策建言献策,有效解决“三旧”改造政策地区间差异大、落地操作难等问题。
【主持人】
    好的,欢迎回到现场。正在收看我们节目的观众和想要参与“三旧”改造的市民朋友,我想大家都很想知道,因为与2017年的政策相比,新的“三旧”改造政策,除了我们刚才电视上宣传的短短两分钟的时间短片以外,他还有哪些着数可算?请吴局在这里帮广大市民再好好理解消化一下政策红利好吗?
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
我再做些补充吧。
这一版的三旧改造政策从导向上,更注重的是以市场主体为主的“三旧”改造。原来我们是以政府主导为主,这次我们是政府引导。以市场主体为主来调动市场积极性,这是一个重要的转变。通俗地讲就是说,这回我们是调动土地的业主和社会企业他们的活力;
第二个,我们的政策体系就更加具有操作性,我们除了一个“三旧”改造的实施办法还配了三个小册子,就是对旧厂房、旧城镇、旧村庄,我们叫一本通,就说您拿到这一本基本上旧厂房怎么改造,通过小册子就知道了,旧城镇怎么改,你知道了,就通过完善这个政策体系使我们的政策更具有可操作性。以前可能是一个政策对应的这些,现在把它细分成三个部分,随时都可以根据自己土地的性质或什么情况都可以在这里找到对应的政策,更容易操作了。比如说我那个企业,是旧城改造,那你对着一本通,那就很容易,如果是村庄那就村庄,对号入座。就把我们的政策能够很直接的让大家来接受,这是第二个。
第三个在改革措施方面,我们这是重点,对旧厂房改造、支持实体经济方面加大力度,特别是资金奖励方面加大力度。再一个就是拓宽了商品住宅协议出让这个范围,之前我们中山是对凡是住宅商品房都必须要招拍挂,在“三旧”改造里边。这次在新的政策里面就是有所调整,可以根据一定的条件配备一定数量的商品住宅,来调动投资者的积极性,这灵活性就大了,所以说这个应该是一大突破吧。
第三就是分配机制方面,就是产权人把地交给政府或者交给发展商改造,怎么得到多少补偿方面,这里面也有个明确的政策界限,而且这个都是很公开透明的,大家都很好算这个账,发展商也能算账,土地所有人也知道将来会得到多少,这样就方便了下来,我们原土地产权人也会积极参与到“三旧”改造工作当中。
【主持人】
    以上这些是新政部分,的确是着数很多,那我也在想,刚才看到宣传片最高奖励可以达到1000万元。这么诱惑人的优惠老百姓也会在想,我住的这个老宅子是不是也在这范围内呢?或者也很想搭上这次政策红利分享。在这里,首先我们还是要弄清楚一个问题,就是“三旧”改造的项目要满足什么样的基本条件才可以,这里请苏科也来给我们简单介绍一下。
【中山市国土资源局市场科副科长  苏健辉】
不是所有的房屋都可以纳入“三旧”改造,“三旧”改造确实要符合一定的条件才行。
第一个,就是说你必须要和我们的土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的要求;其次还要达到2009年12月31日前,你的这个地上的建筑物建筑占地的比例要达到30%以上才可以,而且这个土地的产权比较清晰、没有纠纷,符合这些条件,你才可以纳入“三旧”改造。
【主持人】
    好的,那么如果知道具备的这些基本条件之后,我怎么来参与这个改造呢?
【中山市国土资源局市场科副科长  苏健辉】
产权人想参与“三旧”改造,其实有几种方式,首先可以产权人自己改造是一种方式,还有可以引入一些企业合作这么一个方式,还有一个就是政府主导这个方式。
产权人进行改造是主要是向当地的镇区政府申请纳入省的“三旧”改造数据库的范围以内,而且纳入镇区的年度实施计划,完善改造单元规划和改造方案的审批后,就是按照这个改造方案进行实施的。
跟企业合作主要是通过签订搬迁补偿协议或者合作协议,将房地产形成一个单一的开发主体的这么一个做法。
第三个就是政府主导就更简单啦,就政府通过征收收回这些房地产,就再通过公开交易、拍卖出来。这么一个做法,产权人通过拍卖之后得到相应的收益补偿,产权人主要是服从政府的安排就可以了。
【主持人】
    听您的介绍,觉得由政府来操作是最容易操作的一种方式,更实际,要是做为业主,我就想知道,如何把我的土地交给政府主导改造?这个问题梁科来介绍好吗?
【中山市国土资源局市场科科长 梁巧欣】
    新的政策,我们通过建立一个土地补偿收益的机制,鼓励原来的土地业主,把原土地证国有用地交由政府去实施改造。如果土地权利人自愿把土地交由政府实施改造公开出让的那种方式的话,我们是区分不同的土地用途,制定了不同的补偿收益标准。如果原来我的那本土地证标注是工业、仓储还有公共设施用地的,如果在土地政府拍卖之后,就可以按出让时2.5以下的容积率部分的土地成交价款的50%拿到那个补偿款。如果我原来的土地证是商业、住宅等经营性用地的,那政府出让了土地之后我就可以按总的成交价的55%拿到补偿款了。这个就是通过一个利益共享的机制吸引土地使用权人把土地交给政府进行一个连片改造。
【主持人】
    就新政解读梁科和苏科今天在这里用很专业的方式讲解,但是老百姓可能有个别的专业术语还是不是特别的清楚,不懂的话,想听听吴局怎样再通俗的解释一下?
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
就是产权人怎么来参与到“三旧”改造里面。途径是三个方面,比较简单。
一个是符合条件的,自己改造,向市申请,符合刚才苏科讲的那三个条件就可以自己改。如果觉得自己没有能力改,就交给发展商,发展商会跟你谈一些补偿。补偿谈得拢的话,那可能他会给你签一个叫做搬迁协议,得注销土地证,然后多少钱会补偿给你。第三种就是交给政府,交给政府的前提条件是要自己把地给拆好、平整好。政府拿出去招拍挂,多少钱,你就可以算了。如果拍出去是6000元/平方,如果是工业用地,一平方就可以拿到3000块钱,50%。如果你的土地证是做商业的,那就更高了。
【主持人】
    谢谢吴局,此时正在收看我们的节目的观众朋友赶紧算算账,对照新政看您家里是不是在政策范围内,合适不?这个新政出来之后对照算盘算算自己家的帐,很有着数可算。我们说了这么多的解读新政,其实还不如到现场去看个例子。正巧在前段时间《中山新闻》记者在一次采访沙溪镇时就恰巧看到了一个实打实的真实例子。沙溪镇就是通过“三旧”改造为乡村振兴探索新的路子,其中的沙溪村就有一个成功尝试,村民们甚至是自愿掏腰包参与系统,下面我们请导播台播放这条短片,我们赶紧来看一下。
【播放短片】
【正文】
【记者 林绮武】
    我所在这里是沙溪镇沙溪村下泽村民小组今年5月26日刚刚落成启用的文化广场,原来这里是一间制衣厂,拆了这间制衣厂之后,村集体收入每年减少了几十万。
    下泽村民小组地处沙溪老城区,人口密集,土地稀缺,连道路都局促狭窄,集体物业更加是无处拓展。在这样一个寸土寸金的地方,拆除1200平方的危旧厂房,原本可以再建新厂继续收租,但村委会想得更长远,他们在澳门沙溪乡亲卢伟硕的捐助下建起了这个文化广场。
【采访 余叔 沙溪村村民】
    搞活动有个场所,否则没有,建个广场就好了,村容都好一点。
【采访 沙溪村村民】
    当然现在好,有时拿个球去打一下,人多热闹,个个都高兴又跳舞,大家真的开心。
【采访 沙溪村商户(新沙溪人)】
    跳舞、打球,人多一点,热闹一点,(比以前)好很多。
【采访 林亮东 沙溪镇沙溪村党支部书记 村委会主任】
    文化广场是一个起点,先搞好我们村的村容村貌,将周边物业,将我们周边的环境微型改造升级,同时带动经济的升级。
    沙溪村下一步将发动社会资金参与,从下泽牌坊装修开始,开展更大规模的“三旧”改造。村民还自发捐钱10多万元支持翻新牌坊,余叔是其中一分子。
【采访 余叔 沙溪村村民】
    (捐了)几百元,村里搞建设,人人都有份的,需要大家出点力,村的村容搞美一点,大家的生活看起来都好一些。
【采访 沙溪村村民】
    全部都建大厦最好(笑)。
【采访 林亮东 沙溪镇沙溪村党支部书记 村委会主任】
    将我们牌坊重新装修,将以前乱拉乱接的电线全部埋在地下,路面铺设沥青,然后沿路的商铺或者住宅,就会重新装修、打包(外墙)统一颜色,色调以绿色为主,(改造后)物业的价值肯定是翻倍的。
【主持人】
    我们都通过屏幕都能直接感触到村民那种发自内心的喜悦心情。的确从这个短片的案例中,我们也看到了乡村振兴插上了“三旧”改造的翅膀,尝到了实实在在的甜头的村民,甚至都自愿地掏腰包,美丽乡村一起建。吴局,看了这个短片,也看到这个例子的鲜活。我们当时在想,村里为什么宁可舍弃几十万的租金也要去改建成这一个公益广场,你怎么看待这个事情?
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
    我感觉这个例子很有说服力,譬如我们说,旧城改造怎么改?刚才讲中央和省里,我们的“三旧”改造一个是要改善人际环境,一个是要推动高质量发展,像这个例子就是改善人际环境的很好的例子。我们“三旧”改造很注重规划引导城市基础设施配套,刚才讲这个村原来没设广场,村民平时就可能想要一个大家一起活动的一个地方。而且通过建立这个广场,一个是改善了环境,同时也增进了村民之间的(感情),有个场合有个机会。至于你说减少一些租金收入,我觉得环境的改善后还不是靠一点租金能平衡的。实际上这个环境改善了,你现有的其他的物业,它价值也是提升的了,那么这个钱最终还是会收回来。所以我刚才觉得那个村的书记说得非常好,真的说出来我们村民的心声。
【主持人】
    其实除了短片让我看到这个实实在在的效果的变化之外,刚才吴局给我们也算了一笔账,就是说土地业主不要觉得损失了那么一点的租金,其实广场盖好了环境改善了,租金在周围的物业中一样还可以有着数赚回来。但同时还有一个就是说,这个新的政策,我们在政策红利上还可以对集体参与改造有哪些支持政策?在这里我们请梁科赶紧给我们说一下有哪些政府的鼓励、支持政策呢?
【中山市国土资源局市场科科长 梁巧欣  】
为了鼓励村集体参与到我们市的“三旧”改造工作当中,新政策就提出了一些鼓励的措施,主要有几方面,第一个方面就鼓励旧厂房的改造。因为我们很多村办企业早年的都是锌铁硼,安全隐患比较大,还有那个效益比较低的,而且大多数都是没有土地证,通过“三旧”改造,就可以通过完善手续把那个土地证给办下来。村集体也是结合自己的情况,可以自己出资去进行改造也行,也可以利用社会资金进行改造,就可以把那个证办到那个改造主体名下就可以推进改造工作了。然后通过“三旧”改造、旧厂房改造之后就可以增加村的收入,他可以引入新的企业,那个产出也增加了,这是第一个。
第二个就是旧村庄的改造可以通过引入合作企业、社会资金参与到旧村庄改造当中。旧村庄改造,如果他改造前的住宅用地占比超过百分之六十,就可以通过一个社会资金协议出让到合作企业名下进行一个改造。通过这样的方式就可以改善人居环境,完善相应的公建配套。
第三方面就是鼓励村集体将土地交由政府去进行改造。如果村集体自愿把土地由集体建设用地转为国有建设用地,交由政府公开出让的就分几种方式,可以也是通过利益共享的方式去进行一个补偿。如果改造的用途是工业项目的,就可以按出让价格成交价的百分六十补偿给该集体组织。如果改造的功能是商业住宅等经营性用地的,就可以按出让成交降2.5以下融资率部分的成交价的百分之五十无偿给村集体。这也是一个鼓励村集体把土地交由政府改造的一个举措。
【主持人】
非常专业的解读,在这里,请吴局怎样帮我们再通俗地理解一下呢?
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
说白了,就是个返还的这个问题。刚才按照我们梁科讲的,这个政策要有多少融积率的标准,起码现在大家对这个标准计算都已经是公开化的,你从省招拍网就就可以知道了,可以拿多少钱,算账很明白。
【主持人】
其实就是说,这个账单老百姓尽管放心好了,账是公开的,非常透明,你只要一到那个平台,马上就一幕了然,就是说即便你不是很懂都可以,不用担心,不用说刚才梁科介绍我不是特别懂,不用担心这个问题,因为我有一个非常公开透明的一个的交易平台,随时去查一下,那么在节目直播中,市民可以登录中山市政府的门户网站和中山手机台,通过互动窗口,在线可以给我们留言来反映问题,那么在节目前期我们推介的时候,也有一些市民给我们留言,在这里我们抽出来两个问题作一个简短的回应。
【回应热心市民网上留言】
“有市民问到,新的政策出台非常好也很及时,但是如何来吸引开发企业参与“三旧”改造?”他也想参与进来。苏科您在这里做个简短的回应好吗。
【中山市国土资源局市场科副科长  苏健辉 】
好的,主持人。新的“三旧”改造政策,特别注重引入企业参与,积极参与这个“三旧”改造,在新的政策里面我们采取了多种的政策进行鼓励。首先,第一就是保障开发权的保障机制,企业参与的时候,通过签订搬迁补偿协议,或者合作的协议取得开发权。
第二个就是,旧厂房在改造,工业或者商业以及对一些原先没有用地手续的那些工厂,他可以在完善用地手续以后,改造为工业跟商业的时候,它可以进行协议出让保障他的开发权,这么两点,就是说,政府主导的项目,企业也可以通过公开招拍挂的过程,取得开发权,几种方式来保障企业的开发权方式。
第三个是技术鉴定协议出让的计价机制。企业通过搬迁协议或者合作搬迁协议改造旧村庄旧城镇的,我们在出让的时候,我们会核减他的建筑物在没有拆除之前的价格,才收他的出让金。简单来说,就是出让金减去他原来没有拆除的拆迁成本。减去了开发企业的一个负担,这么一个方式。
第四个是旧村庄旧厂房涉及到集体企业集体经济组织,自愿将集体建设用地转为国有用地之后去开发的。他用于工业或者商业时候,也可以出让给他,这样也是按照市场价格进行计收,换句话说,他的出让金就不会交这么多,减轻了他的开发成本。
第五个是企业开发的时候按规定移交政府,给政府用于公益性用地,或者一些移交给政府的建筑物业用于公益性的,我们就免交他的出让金,又是减轻了企业的开发成本,这是集体保障。
【回应热心市民电话提问 主持人】
谢谢苏科的回应。
还有问题我能在这里问一下,在我们节目刚开播时,曾经有位热心市民打来电话,但是由于我们线路技术需要处理,我想先把这个问题在这里做以简单的回应,他说,“所拥有的“三旧”改造项目的土地,没有证的可以参与“三旧”改造吗?”
苏科,初步来判断他可以怎么操作呢?就是说,没有土地证的怎么来处理呢?
【中山市国土资源局市场科副科长  苏健辉 】
首先,之前我说的那个要符合“三旧”改造基础条件了,就可以按照他原来他使用之前他是怎么取得土地的原始资料,原始的证明,我们可以重新依据他的证明,重新完善用地手续,完善用地手续之后,就可以依据他的土地取得的原始资料,这样可以协议土地证给他。但是还要根据具体的情况,因为我不知道原始资料的情况又是怎么样,具体的材料具体的分析,
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
但是有解决办法。刚才就是也讲到了,我们“三旧”改造政策,他可以补办手续,你没土地证可以补办手续,补办手续他还有一个条件。什么条件呢?就是2009年之前的,2009年之前建的房子。当然我们有办法去判断,我们有个影像去看,是不是2009年之前,其实有办法证实你是不是在2009年。如果地块是2009年之前建的,虽然没有土地证,而且地上盖的屋和建筑占了土地面积百分之三十,三层的建筑,这种你就有条件作为“三旧”改造项目来补办手续。当然还要看你符不符合土规、城市规划。符合才能纳进“三旧”改造项目库,就可以享受补办手续政策。一定要核对一下这个情况。
【主持人】
谢谢吴局和苏科,帮这位在直播节目刚开场就想参与进互动环节的那位热心市民回应问题,我们也希望现场三位嘉宾。给热心市民出的诊断书,您提出了这个问题有了药方,也希望能帮您解决问题。
再回应一个网民关心的的问题。旧村庄改造中,村集体与企业合作,要注意些什么?这个问题我们请梁科您来回应一下。
【中山市国土资源局市场科科长 梁巧欣】
村集体和企业合作,推动旧城改造,要注意一下几个方面。
一个是要切实做好信息公开,对土地房屋的屋体调查情况、补偿安置方案和改造单元规划的调整方案,就要对外公布,确保村民的知情权。
另外一个就是要充分尊重村民的改造意愿。要严格履行各项的表决、手续、保障村民的参与权还有决策权
三是村集体要与企业深入沟通,在平等自愿的基础上就补偿安置等事项,充分交换意见达到共识,这个是很重要的。
第四是村集体要对他的集体经济发展的物业的管理和使用要有合理的规划,还有严格的规定。严防村集体的资产流失。
第五方面是对企业的,他要自觉他的规范行为。不得向村集体提供任何形式的资助赞助,不得出资为经济组织召开村民表决的大会,未经市公开交易资源平台,私底下跟村签订一个合作协议。
这些东西都是很严格的,还有最后一点就是任何单位和个人都不得用暴力、威胁还有供水供电等手段去迫使他,这是有严格的规定。
【主持人】
说到这里,新政策出来,其实还有一个很重要的目就是支持实体经济,这方面我们现在请吴局来给我们介绍一下,在支持实体经济方面这个新政有哪些优惠政策?
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
这个也是我们这次新的“三旧”改造政策的重点和亮点。我看这些媒体都报道,都把这作为标题,工业改造项目最高可以奖励1000万,都是一个标题,很吸引人,那我们的政策里面对工改工,也从几个方面作了比较大的优惠的政策。
一个就是财政奖励,这块地是10亩以上,由你改到1.5建筑容积率以上,更鼓励你,建高层,那么每平方就奖200块,单个项目。市财政最高会奖到1000万元,同时还鼓励镇也积极奖励,这个政策很好,也可以在市财政1000万元奖金上再增加。在财政资金奖励上力度很大。
第二个,在使用年限上,当时我们在制定政策也有很多企业反映,我这工业用地我已经用了20年了,我再用来改造,按现有的法律规定,那只能是剩余的30年。那就会影响他的使用,影响大家改造积极性。所以我们这次政策里面,可以按工业用地的最高年限给你延长,改造以后重新办50年,这点对这个工改工项目很给力,像我们这个地重新出让,协商给你50年。
【主持人】
这是很了不起的,其实很有吸引力的,这个力度和周边城市横向对比的话,是不是也是这么操作的?
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
这个可能有些是有,有些也是没有的,这个还是属于地方政策。
【主持人】
对于中山这么少的土地面积,我们这个优惠力度是很大的了。
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
那些工改工,大家确实是担心,我改完以后,我用到几年,我们的土地都有年限限制,工业用地50年,既然是旧,说明用了很长时间了,可能20年30年,实在就20年的使用年限,你叫我接下来改造,改了只能动用20年,那就划不来。
【主持人】
这其实就是我们对之前的政策表现的一种顾虑,所以我们迟迟难以推进“三旧”改造的其中一个主要原因。
【中山市国土资源局局长 吴伟强】
所以对于新政策大家别担心,只要你改造给你延长到50年,算算他的投资回报,这个划得来。
第三个就是也是根据省规定,你改造什么高标准厂房,还会分层分栋转让,就有点类似叫工业商品房,解决中小微企业的用地用场的问题。你建了以后你可以转让卖给人家。所以工改工这几方面是很给力。
【主持人】
    这些可是非常吸引人的信息点,可以把参与“三旧”改造的工业土地使用时间延长扩大到了50年,最值得我们留意的一个信息点。我还有个问题要问一下苏科,你来帮我们回应一下,我们如何通过“三旧”改造来补齐城市基础设施和公共服务设施这方面短板,简短的说一下。
【中山市国土资源局市场科副科长  苏健辉】
展开这个话题是比较长的,我简单说一下一点内容吧。
对旧村、旧城镇改造还有一个工业改造为商业的,这里面规定必须要拿出最少整个项目里面的用地的15%用地用于公益性用地,这样就可以保障的城市公共设施的建设需要。另外,如果提供了用地15%基础上,不能小于3000平米的用地。如果项目太小了,小于3000平米怎么处理呢?我们就要请把整个建筑面积的15%交给政府,这么一个要求,这些政策都是保障了城市里面公共设施建设完善的需要。我就简单说这些。
【主持人】
    在节目最后,我们还是请吴局说说,新政出来了,接下来消化推广落地还有一段时间,就这个政策红利要释放出来一个什么效果?起到一个什么样的效应?为推动政策落地后续还将会有哪些配套政策出来?
【中山市国土局局长 吴伟强】
新政策的出来,我们是希望全社会积极参与。从政府层面,我们各级党委政府高度重视下,“三旧”工作也作为地方产业转型升级、城市的转型升级,还有改善人居生活的重要方面。同时也希望不光是中山市企业老板,也包括中山市以外的企业也能够积极投入到我们这个“三旧”改造或者城市更新中来;我们也希望看到很多产权人根据新政策办法,把一些旧的、不用的、闲置地土地拿出来,参与到“三旧”改造当中,让中山整个经济发展上个新台阶,城市建设有一个新的面貌,人居环境有个大的改善。
接下来我们要有几项工作要继续跟进。政策虽然出台了,但是最后能不能落到地,见到实际效果,我们就要有几项工作,一个是配套政策,大政策出来了,蛋糕奖励了,工业用地补偿1000万元,怎样能够奖到人家手上?这是一些操作性的东西,马上我们市直相关部门也会出台具体操作细则,一些优惠的政策,奖励政策,包括项目怎么申报等,马上会出台。
第二我们要做一些技术性业务系统工作,有我们的信息网络平台,还有审批程序怎么进一步优化。刚才讲了市里面只批了两项,其他都是镇里面审批,但是怎么审批?我们就要通过大量的业务培训,让各镇区能够迅速掌握新的政策,可以为企业为老百姓服务。
【主持人】
要推出这么多的配套措施,预计时间需要等待多久?
【中山市国土局局长 吴伟强】
现在各镇区已经开始动手了。之前我们在制定政策当中,我们实际是一边制定政策一边宣传政策,所以很多镇区摩拳擦掌,很多外地企业也进驻中山,也看好中山“三旧”改造,接下来很多镇区在进行前期摸底,了解群众的意愿,做“三旧”改造城市规划。估计半年之内就会有效果出来。
【主持人】
谢谢吴局的介绍。时间真快,又到要和大家说再见的时间了,正如市委市政府领导所提出的,“改革永远在路上”,落实好“三旧”改造新政,坚持向存量要效益,向“旧改”要空间。接下来让我们团结起来,全市上下以更大的智慧和勇气,共同来破解中山“三旧”改造工作中遇到的新瓶颈和新问题,让“三旧”改造成为新型城镇化和大众创业、万众创新的重要生力军,为中山传统产业转型升级,优势产业增资扩产,战略性新兴产业招大引强,腾出广阔空间。感谢三位嘉宾的到来,这期节目就到这里,稍后观众朋友可以通过中山政府门户网站和中山手机台点击回看本期节目。我们下期再见!