English|文字版
您现在的位置:首页 >> 互动交流 >> 热点面对面 >> 浏览节目
热点面对面栏目围绕政府中心工作和社会群众关注的热点问题,定期邀请有关市政府的领导作为嘉宾,同社会公众进行直接、双向、互动式沟通交流。请就您关注的议题,积极、认真、文明地参与到本节目中来。
当期访谈我要参与
对话主题:“三旧改造”整治一方地 造福万家人
对话时间:2017-06-08
邀请嘉宾: 市国土局吴伟强局长、林副局长和苏科
对话描述:中山的《五年规划》目标是,到2020年,实现区域交通及城市内部交通条件得到明显优化,产业转型及现代服务体系构建取得显著成效,城市公共服务及民生发展得到明显改善,城市环境品质与宜居度得到明显提升,城市公共安全得到切实保障。要实现这些目标,绕不开“三旧改造”这道关。今年中山将“三旧改造”工作作为重中之重,加快土地盘整,有计划、有重点地推进老城区旧貌换新颜。然而,随着“三旧”改造工作的深入推进以及国家、省相关政策的调整完善,目前中山又出现了一些新情况和新问题,需要进一步研究和解决。于是新《中山市“三旧”改造实施细则》也就应运而生了,新规则将发生哪些变化?它对被征地改造方和实施单位带来怎样的影响?今天我们邀请到了市国土资源局的三位嘉宾座客《热点面对面》,实事求是,直面问题,坦承困难,畅谈思路。
欢迎大家通过热线电话8693 9325或8693 9370与现场嘉宾互动交流。同时还可以登陆中山市政府之窗网站,通过网页互动窗口,在线与现场嘉宾实时互动,反映问题。
文字实录
【主持人】
    观众朋友大家好,这里是中山电视台公共频道、中山手机台与中山政府之窗网站,三大传播平台同步为您直播的《热点面对面》。中山的《五年规划》目标是,到2020年,实现区域交通及城市内部交通条件得到明显优化,产业转型及现代服务体系构建取得显著成效,城市公共服务及民生发展得到明显改善,城市环境品质与宜居度得到明显提升,城市公共安全得到切实保障。要实现这些目标,绕不开“三旧改造”这道关。今年中山将“三旧改造”工作作为重中之重,加快土地盘整,有计划、有重点地推进老城区旧貌换新颜。然而,随着“三旧”改造工作的深入推进以及国家、省相关政策的调整完善,目前中山又出现了一些新情况和新问题,需要进一步研究和解决。于是新《中山市“三旧”改造实施细则》也就应运而生了,新规则将发生哪些变化?它对被征地改造方和实施单位带来怎样的影响?今天我们邀请到了市国土资源局的三位嘉宾座客《热点面对面》,实事求是,直面问题,坦承困难,畅谈思路。好,一起来认识下,坐在我旁边的这位是,
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
    主持人好,观众朋友大家好
【中山市国土资源局副局长 林诺君】
    主持人好,大家好
【中山市国土资源局三旧办科长 苏健辉】
    主持人好,大家好
【主持人】
    在节目直播过程中,也欢迎大家通过热线电话8693 9325或8693 9370与现场嘉宾互动交流。同时还可以登陆中山市政府之窗网站,通过网页互动窗口,在线与现场嘉宾实时互动,反映问题。
【主持人】
    吴局,本月25日是第27个全国土地日,中国是世界上第一个为保护土地而设立专门纪念日的国家。今天的主题“三旧”改造整治一方地,造福万家人,也是纪念日题中应有之意。我们知道“三旧”改造,是广东特有的旧城改造办法。三旧说的是:旧城镇、旧厂房、旧村居。市委陈如桂书记在党代会上表示,中山有“四个难以为继”,其中拼传统土地资源难以为继。陈书记提出,要在符合政策前提下,挖掘民间资源,激活原要素。目前,中山的三旧改造已初见成效。比如中山市民都知晓的“盛景尚峰金融商务中心项目”,十年前开始在东区CBD 核心区域筑建,一期成功引来知名企业达700多家。该项目也被列入广东省和中山市重点建设项目、全省服务业集聚区试点,成为中山利用“三旧”改造发展现代服务业的一个成功典范。随后又启动了二期紫马奔腾,如今项目建成后实现服务业总收入和税收再创新高。下面请导播先来播放第一条短片,一起去到紫马广场看看。
【播放短片】
【正文】
【出像记者 朱文佳】
    在我身后就是位于中山四路,与起湾道黄金十字交汇处的盛景尚峰二期紫马奔腾项目。它坐临全市最大的市政公园紫马岭公园,这里知名企业云集,成为中山市现代服务业创新发展的高地,而昔日这里不过是破旧的老厂房。
【采访 吕新军 广东迪兴实业投资有限公司总经理助理】
    从墙上的一些图片看出来,早期这里面就是传统的一些旧厂房,上面就是一些铁皮棚。
    继盛景尚峰一期成功改造后,南盛地产收购了已空置多年的旧风扇厂,并与东区办事处区属企业合作,改造为盛景尚峰二期紫马奔腾项目。改造前厂区面积仅有7万平方米,改造后建筑面积将提升到60万平方米,预计可实现服务业总收入56亿元,税收总额约6亿元,分别是改造前的37倍和291倍。
【采访 吕新军 广东迪兴实业投资有限公司总经理助理】
    包括以前的新型材料免收以及商业面积的提升等,政府对不同企业都有一些可用到的(奖励),我们用到其中一项 “拆一补三”,对原有的旧厂房比如一平方补三平方免收工建配套费。
    目前,紫马奔腾一区18万平方米已投入使用,进驻新兴金融企业超30家,成功引入了全通教育,广东金融高新区股权交易中心,谷歌体验中心等知名企业,并建立了中山首条“众创金融街”及“中山紫马·智慧教育集聚区”,率先打造教育产业的前沿区和“大众创业 万众创新”的策源地。
【采访 邬俊 中航联创科技有限公司中山分公司副总经理】
    紫马奔腾这一片的现代服务业的环境,包括金融的环境,交通便利,有很多的创投基金,还有很多的银行,都会成为我们非常好的合作伙伴,因为我们属于项目孵化挖掘,他们属于投资,大家互相帮助,一起更好地培育创新项目。
    今年首季,东区第三产业增加值实现8.5%的增速,增加了一个百分点。
【采访 林艳梨 东区发展和改革局局长】
    “三旧”改造是东区发展途径之一,在有限的空间创造更大的价值,对东区拉动效应非常明显,东区也将继续推动“三旧”改造项目,提升中心商务区,塑造中心城区核心经济走廊。
【主持人】
    欢迎回到热点面对面的直播现场。吴局,刚才我们看到的这个短片的确看到这个(紫马奔腾一区)项目的确收拾收益很大。刚才说到改造后面积提升到了六十万平方米。而且他的是服务业总收入增长了三十七倍,税收也增加了二百九十一倍。这的的确确可以看到“三旧”改造一个很好的效果。
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
首先三旧改造提高了土地的利用率。一般我们节约用地是百分之六十,原来很低矮的厂房建成从一层楼到十几层,甚至是几十层的楼,继续接下来还会有几十层的楼。这个利润率是大大的提高。
【主持人】
    而且(紫马奔腾一区)项目的税收也增长了二百九十一倍,这仅仅是一个项目。这些税收最后还会反馈回给社会,让我们的公众得到受益,去分享这分收益
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
对,政府通过税收加大投入,像我们的营商环境。比如加大交通建设,基础设施配套,我们的城市就会变得更美丽。
【主持人】
    刚才我们看到的是盛景尚峰这个项目,其实像这个成功的三旧改造的案例,应该说是不少的。
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
是的,中山在三旧改造当中还是取得了很多很有亮点的项目。比如说利和广场,大家很清楚,它目前已经成为了中山的一个地标,十几公里都可以看到。还有大涌的红博城,已经成为中山的一个名片。红博城建在大涌镇原来的一个旧厂房,是一个搞陶瓷的旧厂房。经过重新规划设计,现在变成展示中山红木文化的一个基地,建设得也非常漂亮。
【主持人】
也是一个非常漂亮的景点,现在很多外来的游客都到那里去参观游玩,同时可以鉴赏红木。比如还有我们知道的古镇国际灯饰商城等一批项目。
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
对古镇的(国际)灯饰商城,还有我们的兴中广场以及盛景尚峰等这些项目都是比较出名的。
【主持人】
对,还有原来的洗衣机厂改造成的完美金鹰广场,也正在建设中。
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
对,就在我们市国土局的后面,这个完善金鹰广场以及大信新都会二期,还有万科建设的金域蓝湾,这些项目都搞得不错。
【主持人】
这些项目可以让我们看到三旧改造已取得初步的成效。吴局,从整体情况来看,目前全市的三旧改造投入和实施的总体情况,我们也想了解一下这些方面情况。
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
好的,中山的三旧改造,大概从2011年开始。广东省的政策是2009年,中山市在2011年开始的。我们初步统计,到目前为止,中山市吸引社会投资达两百七十多亿元,建设的项目也是两百七十多亿,这样算平均一个项目投资一个亿。所以说,这个投资是很大的。改造的面积是一万一千多亩,目前完成的面积是六千一百多亩,接近七千亩。从去年以来到现在,我们的进度又加快了一些。去年的投资达到六十八亿元,实施改造的面积完成一千三百多亩。
【主持人】
可以说,从去年起中山的三旧改造实施力度一下子提升了。吴局,从目前取得的成效来看,您觉得中山三旧改造是否还有提升的空间?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
中山的三旧改造潜力还很大。就刚才讲的,目前我们改造项目共一万多亩,完成改造是七千多亩。实际上中山市上报给省里面的标准建库,也就是入笼子里的是七万多亩。那这样算起来,目前我们改造的面积只占百分之十,还有百分之九十的空间。空间非常大。这在另一方面也说明,我们原来推进这项工作的进度还不是很快。我们对这个也进行了分析:这几年有着那么好的一个政策,为什么推进还一年不如一年?就是说,现有的三旧改造政策还需要完善,就是激励机制还不够。怎么让原产权人主动拿地出来参与三旧改造?怎么样招集一些投资商、社会投资者来参与三旧改造?这些方面工作做得还不够。
第二个方面,与我们的三旧改造的整体规划还比较欠缺有关系。刚才讲的那几个亮点,实际上只是单打一,就是一块地一块地的进行改造。但是,对城市改造、城市更新来讲,更需要从城市整体上去考虑,怎么通过三旧改造去完善城市的功能?增加城市的基础设施、基础配套设施来提高我们的人居环境的品质。所以,这就需要,接下来我们需要通过一系列的措施来去大力地推进。而且,我也相信,中山也会迎来新的一波三旧改造或者城市更新地热潮
【主持人】
     的确,就像刚才吴局说到的,城市环境更新改善需要三旧改造加快推进,同时我们也看到,加快转型升级,用地紧张也是制约中山经济发展的一个瓶颈,小榄作为中山工业强镇,土地开发强度已经超过七成,很多村都有自己的工业园区,传统园区如何升级改造、创新发展?该镇的竹源社区先行一步,创新空间换地方式,下面请导播播放第二条短片,三位嘉宾我们一起来了解下。
【播放短片】
【正文】
    小榄伊仕高五金厂,从锌铁棚旧厂房搬到了小榄竹源社区。这座5层高的工业楼房,工作环境好了,员工心情都更加靓。
【采访 伊仕高五金厂员工】
     以前是铁棚里面,现在厂那么大肯定环境好啦,这里很凉快。
【采访 伊仕高五金厂员工】
    (以前)下大雨或者是风球、热带台风,有时候就会漏雨,始终是锌铁棚,天气热的时候又很热。
    以前在锌铁棚里面压铸、安装、包装、仓储以及办公室都在同一层,生产高峰期场面混乱不堪。现在各楼层分工明确,生产井然有序。
【采访 卓振亮 中山市伊仕高装饰五金制品有限公司经理】
    这里单很多都能接应得起来,与老厂房比较起来的话,这里提高一倍(产能),都没问题。
    搬进新厂房的另一个好处是,更容易招到新员工,留住老员工。
【采访 卓振亮 中山市伊仕高装饰五金制品有限公司经理】
    老厂房有些新人进来过几天就跑了,到这边他们就感觉到是大厂,他就愿意留下来做。
    小榄竹源社区辖区面积不大,经过十多年的开发,可利用土地十分有限。现有的工业厂房中,单层锌铁棚建筑占比超8成,而且这些厂房普遍建设年限都超过10年,日常维护成本高。在用地紧张的背景下,竹源创业工业园应运而生,园区占地面积85.5亩,一期2栋厂房今年1月份完工。二期的3栋厂房预计明年投入使用。
【采访 谭锦华 小榄竹源社区党委副书记】
    以前一座锌铁棚2000平方的土地,就只有2000平方的物业。现在2000平方的土地,我们可以有1万平方的物业,产出和效益比以前有一个比较大的提升,我们长远的规划就是建10栋左右,5至6层的厂房。
    据了解,小榄将选取小榄工业区和镇内3至5个社区,计划利用两年时间,开展工业园区整合试点工作。扩大现有小榄工业区范围,增加园区工业容量和承载能力,新增永宁、埒西一、联丰、西区、竹源5个社区的部分工业小区。
【主持人】
    欢迎回来,片中被改造方无论是企业老板还是员工都是最大的受益者,因为得到了实实在在的好处,所以都很支持三旧改造。这也正印证了“三旧”改造的目的,就是提高土地资源利用效益,挖掘土地使用潜力,引导产业升级与集聚发展,由三旧转变为城市的更新。吴局,中山在推进“三旧”改造工作中,有哪些制度依据和优惠政策?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
    讲到三旧改造的政策,我要讲一下它的背景。三旧改造这个政策是怎么来的?它最早是在佛山的南海,也是跟我们中山一样,珠三角是中国改革开放的实验区,经济发展的比较快。当时用地也用得比较早,用得比较多。到后来产业要转型升级的时候就发现,遇到土地的瓶颈问题。原来搞的都是一些三来一补的比较多,到需要转型升级的时候土地问题解决不了。然后后来就提出,要对现有的旧工厂、旧村庄、旧城镇进行改造。但是改造就会遇到很多土地政策问题,比如说,有一些是原来历史上没有办用地手续的土地,没办法改造。还有你要吸引投资商进行改造,那么按照土地必须招开发的制度又很难实现。所以,当时南海就碰到了很多这方面的困难。他们很想搞三旧改造,但是受到政策的制约。就很难做下去。所以,后来我们广东就以佛山南海三旧改造的例子,向国家申请要给政策。怎样扶持、推荐、推动激励三旧改造政策的推动?这项工作推进得很艰难。因为大家知道,国家对土地管理政策非常严格。征地制度,土地出让进行招拍,土地出让招拍制度等等这些都很严格。那么,怎么去破解这些问题呢?结果经过上上下下的共同努力,当时就这个政策的稿子都几议其稿,达到二十多次。最后争得国土资源部的同意,决定在广东搞试点。
    当时在广东搞试点这个政策,只限于在广东,在全国其他地方还不能做。之后,国家同意了,在广东实行这个政策。随后广东省出台了七十八号文《关于提升三旧改造集约节约用地的意见》。从2009年开始实施。政策出来以后,全省各地也在推动三旧改造,包括中山在内也在推动,在推动当中又碰到了新的问题。什么问题呢,就是一是怎么调动原土地产权人的积极性?就是原住户的积极性,他愿不愿把土地拿出来给你三旧改造。
    第二个是,就改造动用的资金量很大。无论是征地拆迁也好,还是要建设,资金量都很大。那有什么样的政策能够吸引社会投资来参与三旧改造呢?所以原来的政策,在这些方面考虑的都不够。所以,去年省政府非常重视三旧改造对广东经济发展的这种作用,又专门出台了九十六号文,提升三旧改造水平,促进企业土地集约节约用地。这个政策含金量很高。
【主持人】
    为什么说这个政策含金量很高?是给了很多的翻天覆地的变化吗?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
    就是说这个政策的给了很多的优惠政策。包括对三旧改造的条件,包括政府可以从三旧改造土地收益中拿出钱来支持三旧改造,还包括给原产权人给予适当的补偿,像这些要是按照原来国家的政策,土地出让金是不能够返还的,土地出让金是不能够返还给私人或者是公司的。但是如果列入三旧改造的都可以,所以说这个含金量很高。所以,现在我们中山也是根据省里的这个政策,目前正在修订我们的实施细则,就是把省里的优惠政策,还有我们的周边城市,比如广州,深圳,东莞,佛山等地,他们搞得比较好的一些又行之有效的一些做法,我们就吸收进来,所以现在这个政策正在讨论,很快就会出台。
【主持人】
    在新旧《细则》交替之前,我们细梳理下这几年按照旧《细则》实施过程中存在的哪些困难?吴局,首先从市场的动力情况来分析存在哪些不足?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
    近几年,三旧改造中山取得了明显成效。但在推进过程中也遇到市场不足这个问题。因为三旧改造,现在我们中山的主要模式就是通过旧城镇、旧村庄的改造来推进,涉及了大量的拆迁安置问题,还有前期的产权调查摸底的情况。所以说,需要耗费大量的资金,还有时间成本,总体成本导致市场动力还是不够。另外,从主体来看,现在的三旧改造都是靠原来的厂主自主来改造为主。所以,总体规模还是偏小,连片度不够,能够产生的效益也不是很明显。这就是我们现在在做改造遇到的其中之一的问题。
【主持人】
    这就好像刚才我们看到播放的第一个短片中的盛景尚峰商业项目,是一个工改商的项目,它也是显得比较零散。林局,在统筹引导方面的情况怎样?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
    在统筹引导方面,现在我们感觉最明显的主要是,规划引导趋势不足。现在我们做三旧改造的专项规划,我们一定要突出用地是怎么来盘活利用怎么提升效益。但是现在我们做前期的三旧改造,各个镇区的产权人都是着重于怎么去完善用地的手续,而没有考虑怎么去提升对土地的使用效益。所以,现在我们考虑,下阶段对三旧改造的规划也必须做一个重点,必须划定我们三旧改造开发重点区域,通过三旧改造专项规划来引导连片开发,来配套相应的公共设施,提高城市公共服务功能。
【主持人】
    也就是通过统筹规划,来平衡各方利益,发挥统筹引导的作用。林局,您觉得原有的政策措施,还需要在哪些方面需要进一步完善?
【中山市国土资源局副局长 林诺君】
    对于推行原有制度的三旧改造是至关重要的一个环节,现阶段我们总体感觉三旧改造的政策体系,我们总体还是不够完善的。这跟周边的城市来比,我们体系建设还需要进一步完善。前期我们的政策体系建设对推动三旧改造的确发挥了很重要的作用。但是,随着国家跟省的政策的调整,还有我们中山的经济社会发展新的形式,可以说不适应了。下一阶段我们着重要提升综合施策的能力,建立完善的三旧改造的体系。三旧改造工作跟新增建设用地开发模式是有所不同的,它需要配套一整套的政策作为支撑,包括国土的政策,规划的政策,财政的政策,财税政策等,从我们的国土管理局管理领域,这几年我们也陆陆续续的出台了相应的政策。但是从规划政策,财政政策,财税政策,都还需要进一步的加强。所以,这是作为一个组合拳来提高我们三旧改造的总体成效。
【主持人】
    这需要联动配合。吴局,在管理机制方面目前的情况怎样?对照三旧改造做得比较好的城市,他山之石从中给我们一些怎样的启示呢?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
    好,我们周边城市,比如广州、深圳、佛山、东莞,在三旧改造当中都创造了很多好的经验,他们取得的成绩都很好。对比中山,我感觉有几个方面我们还是应该迎头赶上。
    一是,关于统筹协调问题。这需要有一个机构来统筹协调。周边城市已经把三旧改造上升为城市更新。也就是说更新这个面就更广了,内涵更丰富了。广州成立了叫城市更新局,是正局级单位,有六十几个人;深圳也有一个城市更新局,他是挂靠在规土委;佛山也在成立,东莞也在成立。他们有机构和人员,有这样的相应的专业知识去推动,就起到了很大的作用。因为三旧改造接下来是我们整个珠三角一个长远的工作,不是临时的,暂时的工作。所以,很有必要在机构方面,怎么去统筹方面,我们要在这些方面进一步加强。
第二个方面,我感觉我们在规划方面。规划方面应该加强。广州和深圳、佛山、东莞,他们叫做片区策划方案或者专项规划,他们都做得很系统,很细很细。对指导推动城市更新起到很大的作用。所以,真的是通过三旧改造,能够把整个旧城旧村面貌焕然一新。我们可能下来重点在这两方面要加以改进。
【主持人】
     从吴局刚才说到的这几种情况,也折射出目前中山城市更新的困局,但我们也看到了机会所在。当前粤港澳大湾区、珠三角国家自主创新示范区的加快建设,以及深中通过区域重大交通基础设施的集结成网,中山的区位优势得到前所未有的突显。同时,又恰逢新一届政府提出,广东省“十三五”规划纲要赋予中山“四个定位”,把中山建设成为世界级现代装备制造业基地、珠江西岸区域性综合交通枢纽、区域科技创新研发中心和珠三角宜居精品城市。这无疑为中山开启了一条康庄大道。在今年的《市政府工作报告》中提出,要强化集约节约用地,重点推进10个连片“三旧”改造试点项目。吴局,在有序推进城市功能修补和有机更新中,市国土局将如何谋篇布阵?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
我们主要还是按照市委市政府确定的战略,来落实来推进三旧改造工作。接下来怎么做三旧改造,我们也是按照遵循几方面原则。
第一,由政府来主导三旧改造,一定要政府来主导。主导主要在哪些方面呢?一是政府要出政策。政府来出政策来推动;第二个,政府要做规划。你规划来引领,不能说个人想怎么搞就怎么搞;第三个,也是最重要的要有市场运作。应用市场的机制,因为三旧改造的投入量很大,单靠政府的财政就没办法去推动;第四,要体现出利益共享。利益共享就是化解在三旧改造当中,推进当中碰到的社会矛盾,因为三旧改造讲到底就是“利”的平衡问题。利益平衡得好,那我们就能达到政府、施工方、原产权人三个方面的盈利。但是我们讲政府的利益,并不是说要拿多少的税收。关键是通过城市的更新,完善城市的功能,完善城市的配套。对于投资者,投入技术进行改造它,应该有它的合理的利润。另外,更重要的就是保护原产权人的权益利益。利益共享。给我们的生态优先。一定要把生态搞好。要彻底改变原来一些旧村庄、旧城镇的脏乱差的问题,要改变集约节约土地的问题。最后一个我们说要有序推进。为什么要有序推进呢?三旧改造,虽然给了很多政策,但毕竟这项工作还在摸索过程中,当中可能还会碰到新的问题。还会出一些政策来化解问题,逐步推进,而不是一轰而上,也是边干边总结经验地进行推进。今年我们重点推十个片区的示范连片改造。因为政府还主导连片改造。
我们有几种改造模式。一是填平,改造政府主导的。把土地平整好把规划做好,然后通过招规划形式选择投资商;另一种是自行改造,自行改造可以去收购一些地块,组成一个大的地块来稿三旧改造;再有呢,还有一个就是自己这个产权人、土地所有权人或者是住户可以进行改造。只要是符合三旧的政策,都可以进行改造。但是政府主要是推动连片改造。
【主持人】
    说到三旧改造,我们知道今年中山要重点推进10个项目三旧改造试点,市民较为熟知的当属西区旧城改造项目,这其中各种难题都有。比如三旧办的工作人员,对部分明明在征求意见时白纸黑字签了同意补偿的,但转过头又以拖延回避来拒签协议的居民,只好进行再次举牌约谈,争取居民前来协商。下面请导播播放第三条短片来看看。
【播放短片】
【正文】
    【现场 马山居民】那你们也不用来啊,从楼下找到楼上来,对不对,来到门口(宣传)是不是犯了罪
    这位婆婆,是马山金马广场的其中一户拆迁户黄先生的妈妈。黄先生在征求意见时,明确签署了同意补偿,但现在迟迟不肯配合签约
。在西区三旧办发出约谈通知后多次回避,所以工作人员再次上门,进行举牌约谈。
    【现场 一段举牌录音】如果是有理坚持,请当面或书面说出你的理由。
    【现场 西区三旧办工作人员VS被举牌居民】(我有我们的方法嘛,是晚点再签),我们是想来帮你们解决问题,不是制造问题。
     那么黄先生一家,是因为什么原因在白纸黑字签署同意后,又迟迟不肯签约呢?
    【采访:马山居民VS西区三旧办工作人员】(你们为什么不签约啊)那些人没空,八九点才回来的。怎么有空签啊?婆婆,我们可以八九点来谈这个问题,我们都很愿意。
    但是黄先生的妻子,就有不同的说法。
    【采访:黄先生的妻子】我们没有说不搬,我说盖好房子后再搬迁,我不懂看楼花的。我很早就说过了。
    西区三旧办方面就表示,他们曾经提出,双方签订一份协议,安置房建好后,没有质量问题,就不得以任何理由拒签,但是黄先生不答应。
    记者了解到,去年9月底,西区三旧改造办曾经到首批部分拒不约谈的居民家中进行过举牌约谈。这四户居民,是其中一部分。两个月过去,他们仍然拒绝协商。于是三旧办再次进行举牌约谈。
    有街坊也表示,希望能尽快完成约谈工作。
    【采访:马山居民】(钉子户)当然不好,妨碍着大家。希望快点签吧,这里脏兮兮的,又旧又残。
    西区三旧办方面表示,如果对方仍然不配合,下一步将会进入法律诉讼。
    【西区三旧改造办工作人员 梁毅声】三旧办首先将他们列入一个不诚信人员的名单,并且报送给各个部门。还会到他们单位约谈他们
,再根据充分协商的程序,将所有信息向整个社会公开,如果他们仍然不执行的话,将会依法强拆。
目前西区旧城改造项目,同意率和签约率已超过九成。
【主持人】
欢迎回到直播现场。在我们的直播过程当中,大家也可以通过热线电话或者通过中山市政府之窗网站以及中山手机台的交流平台给我们提问留言。就在我们节目直播之前,我们做推介的时候导播也给我们搜集到了网民向我们反映的问题,其中就有一位网民说,“想知道自己的物业是否是属于三旧改造用地?”他家也有一些物业,他很关心这个问题。苏科,在业务方面您帮解读一下,网民想知道“三旧”改造用地需要符合哪些条件?
【中山市国土资源局三旧办科长 苏健辉】
要纳入“三旧”改造用地范围,首先要符合土地利用总体规划、城市总体规划、市域生态控制线规划、控制性详细规划、产业发展规划和环境保护要求。其次是必须满足项目用地在2007年6月30日之前影像图上显示已建有上盖建筑物,且上盖建筑物投影面积占改造范围总面积的比例不小于30%。就是说是有一定时间限制的。
【主持人】
这两个数字大家要留意了。你的物业一定是要在2007年6月30号之前应具有的物业,而且这个物业还要占到您整个地块面积不能少于百分之三十。不能说你为了扩大三旧改造土地,然后就突击去建设一些物业出来,这个是不能够算进去的。
【中山市国土资源局三旧办科长 苏健辉】
的是,这个时间限制是很重要的。此外,还有一个就是土地权属没有纠纷,没有设定抵押权。如果确实需要设定抵押权的,必须得到抵押权人的同意,也没有司法机关和行政机关裁定和决定查封的,以及没有其他形式限制土地权的这些情形,只要符合以上这些要求的就可以拿出的三旧改造。
【主持人】、
    苏科,这位网民还说,他如果能够确定他的土地是三旧改造的项目的话,他怎么能够参与到这个改造中,或者说怎么去参与这个改造活动?
【中山市国土资源局三旧办科长 苏健辉】
    我们积极鼓励各类市场主体积极参与“三旧”改造,市民可通过以下方式参与:对有实力的权属人包括村集体,可按规定自行实施工业和商业等项目的改造;对自身无力或无意实施改造的,可由属地政府收回土地使用权,待用地整合并公开出让后,原土地使用权人参与土地出让收入收益补偿,也可以由具备实力的市场主体(开发企业)通过收购整合后按规定进行改造,可由属地政府作为组织者和监督者配合实施。
【主持人】
    好的,谢谢苏科对网民的回应。我们还是回到刚才我们看到的那条短片。吴局,从上面这个短片中,我们可以看出,“三旧”改造涉及千家万户,10个连片改造试点项目实施过程中,确实存在着很多困难,本来是一件好事,为什么会遇到这么多的阻力?吴局,对这些困难您有办法解决吗?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
大家刚才看到的短片当中的一些情况,实际上我们各地在三旧改造当中都会碰到的棘手的问题。就是拆迁和补偿大家怎么协商的问题。
【主持人】
不单是在中山西区,在其他地方国内甚至国外也都有这些问题。
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
这个矛盾焦点是三旧改造怎么平衡好利益的关系。你刚才讲的原住户的利息,怎么得到保障;施工方的利益也要得到保障;社会效益也要得到保障。所以对征地拆迁中存在的问题更多的是要通过协商解决。像深圳、广州,他们有一些好的做法,这就是说在协商当中怎么去提出,比如参与方提出的补偿方案,能够得到产权人方的认可,这个很重要。
但是我知道西区办事处,在推进这项工作当中也确实很有诚心也采取了很多措施去推进。因为毕竟这涉及到千家万户,每家每户每个人在这里都有不同的要求,期望也都不一样。目前西区能够完成整体百分之九十的任务已是相当不容易的了。他们还做了公开进行辩论,西区的公开辩论这种方式等都是很多好的办法。所以,我相信像马山片区的这个片区项目,它遵循协商的方式还是可以解决问题的。这个问题也是大家对三旧改造怎么看到的一个问题。可能被拆迁人,只是看到补偿的利益,现金或者房子,实际上三旧改造不单是在经济上。比如说,你原来土地价值,房子的价值没有那么高,但是通过三旧改造改变了,环境得到改变了,所以,你的房子或土地价值也就得到了提升。我们要从更大的方面,从社会效益方面,大家要形成共识。
【主持人】
目前中山正在制定一个新的实施细则。林局,对这个新的实施细则,我们也非常关心,在这个细则当中,我们是否会更多的考虑被征地方的利益?还有一个问题就是,怎么去调动更多的社会资源人,来吸引他们参与的改造,这两个问题给我们简单的说一下。
【中山市国土资源局副局长 林诺君】
三旧改造,涉及到大量的拆迁工作。对于拆迁补偿这方面也是我们政策制定重点要考虑的。政策研究的时候,我们配套了几个措施:首先,对于被征地拆迁方我们建立了一个良好、完善的补偿机制。可以根据原产权人的物业情况进行评估,按照评估价进行补偿。第二,我们建立了利益共享机制。产权人在得到评估产权价值之外,政府在出让用地的纯收入益,也可以按照一定的比例可以给到产权人获得部分返还。我们现在制定的政策时。省制定的政策是最高最多不多于百分之六十,我们可能就会充分利用这个政策,返还给各镇区的出让金可以按照百分之六十这个标准,可以返还给原来的土地使用权人。同时,三旧改造也考虑的怎么提升城市的功能。三旧改造实施以后,对原来的产权人被拆迁人,从环境改善上,生产环境好,生活环境也好了,都会有所提升,同时对于被拆迁人也是一个获得更大的获得感。
【主持人】
从这些方面的确可以看到,新的细则在这些方面都会对被征地方有很多的考虑。我们也期待新的细则能够尽快实施落地。同时,三旧改造这项工作也需要我们连片的地开发,全市上下一起动起来。说到镇区联动,作为中山首善之区石岐区反应迅速积极,那么,目前石岐区具备“三旧”条件的项目总体情况怎样?对老城区改造节约土地盘活项目,又将会有着怎样的规划设想呢?请导播播放第四条短片来了解下。
【正文】
    位于南下市场后面的这片老城区,低矮危旧房连片,巷道狭窄,附近居民出行十分不便。
【采访 陈先生 市民】现在(巷道)比较窄,如果有小汽车过去连路都走不了,改善以后每个人都方便一点。
【采访 廖小姐 市民】
    (改造)肯定想了,我们天天买菜都烦死了,这里老是堵,过好久都过不了。
【采访 谭女士 市民】  
    (改造)对社会(各方面)都好,旧城区你看现在这么落后。
    今年市政府工作报告提出,要重点推进10个连片“三旧”改造试点项目。石岐区初步选取了,包括员峰和南下在内的10个片区进行“三旧”改造。其中,员峰和南下片区被列入市试点项目。
【采访 关志雄 石岐区党工委委员】
    城市更新跟(三旧)改造不同的是,连片改造去做城市更新,只有城市更新了,才能够进一步完善交通基础设施,完善公共配套服务,提升人民的生活质量和水平。
    截至目前,石岐区经市“三旧”办认定的改造地块约5000亩,拟建总建筑面积300多万平方米。预计投资约250亿元。
【采访 关志雄 石岐区党工委委员】
    下一步会根据居民的意愿,哪个成熟就推哪个,政府主导、规划引领、市场运作、完善配套,环境优先等一系列原则,全力推进。在充分尊重被争征拆者的意愿情况下,要突出的强调城市更新的社会性跟公益性。因为它不仅仅是拆与被拆的两者利益,还牵涉到公众的广大利益。
【主持人】
欢迎回到直播现场。吴局,刚才我们看到石岐区在三旧改造方面有很多的想法。因为他们的这个工作,现在还在探讨中,所以很多片区还在讨论中,我们已知的片区中有员峰片区和南下片区。这两个片区已经列入到中山市政府的工作报告中,已公开过。那么,还有8个片区在这里我们不方便说。您在对石岐区的三旧改造推进工作当中,能不能给一些建议。
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
建议谈不上,但是可以共同来探讨一下。我们知道石岐区党委办事处对三旧改造工作高度重视。石岐区他是以旧城区为主,虽然是我们中山市的旧城区在石岐区,石岐区提出接下来要逐步改造。可能,他们初步有十个片区的设想。我从我们市国土局的这个角度,我想怎么做好三旧改造也提一些想法。第一个是,谋划三旧改造要从整个石岐区或者整个中心城区这个范围去谋篇布局。因为我们中心城区是四个区,有石岐区、东区、西区和南区。石岐区的发展范围应该更大,应该是放在中心城区的范围来考虑这个区的三旧改造怎么推进?城市功能怎么跟其他的区相互匹配;第二是,要有所选择。因为石岐区都是老城区,面积比较大,人口也比较密集,建的房子也比较密集。在选择试点,做哪几个试点,可能还要权衡一下。我们总的是要先易后难,只要把规划做好,我讲三旧改造成不成功,关键在于利益机制方面能不能够顺利推进。所以,对规划一定是要是高标准的,才可能达到我们三旧改造的目的,进行城市更新。
【主持人】
在新一轮努力打造宜居精品城市的发力当中,全市上下已经是整装待发了,在这个过程当中吴局,您除了给石岐区以外还会给其他的镇区掌舵人,在三旧改造推进中有什么建议或者说在思路上有什么想法?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
三旧改造工作,我们的市委市政府是把他当成中山市破解四个难以为继的重要的抓手,提出每个镇都要开展三旧改造试点,特别是连片改造的。这个工作怎么做呢?我想一个要摸清底细,每个镇要摸底调查,究竟我这个镇有哪些地方是适宜三旧改造的。第二,同时要做好规划。第三就要建立一个机制,一定要有一个好的机制,比如好的机构,人员,前期的资金,要有人去干这个活儿就有人要去推动。第四,就要吃透政策,用足政策,这点很关键。国土局也会协助各镇区。在行政审批方面,也要提高效率,要搞并联审批,并且包括与我们市局相关部门。第二,我们要打通政策最后一公里。再制定好的政策,如果大家不知道那就落实不了。在这方面我们市国土局近期也会组织一些政策宣讲会,把这个好的政策,向我们社会,向镇区,向基层继续宣传,做好服务工作。
【主持人】
吴局,三旧改造这项工作虽然是放在市国土局,但是他也需要全市上下共同来联动,是不是这样,这也包括了我们每一位市民。吴局,您认为除了我们国土局以外,是不是全市其他部门也需要全力配合呢?
【中山市国土资源局 吴伟强局长】
对,我市的三旧改造它是一个系统工程,从工作开始,出图建设开始到最后的具体竣工验收。这都是一个比较漫长的过程,需要各部门各镇区,包括原产权人,大家共同的配合和支持才能够做好。
【主持人】
    也正如吴局说到的,我们相信,只要全市上下,拧成一股绳,打造宜居精品城市,让生活更美好的目标就一定能够实现。再次感谢三位嘉宾,节目直播后,也欢迎市民通过热线8693 9325或8693 9370注明向《热点面对面栏目》反映问题,提供线索。同时您还可以登录中山手机台客户端,回看本期节目的完整视频。感谢收看,我们下期再见。